連棟住宅の売却でお悩みですか？連棟の売却方法と注意点を分かりやすく解説

連棟住宅を売却する前に知るべき基本知識

連棟住宅や長屋建は、壁を挟んで複数の住戸が連続して建てられている住宅を指し、国の統計でも一戸建と共同住宅とは別の建て方として区分されています。
長屋建は、廊下や階段を共用しないで、2戸以上の住宅が連続して並ぶ形態とされ、テラスハウスもこの一種として扱われています。
それぞれの住戸が独立した玄関を持ちながら、構造体や屋根、外壁などの一部を隣戸と共有している点が、連棟住宅の大きな特徴です。
そのため、売却を検討する際には、外観が似ていても、一戸建や共同住宅とは性質が異なる点を正しく理解しておくことが重要です。

連棟住宅では、隣戸と接している界壁や基礎などが一体となっていることが多く、構造上の独立性が限定される場合があります。
また、敷地についても、全体を共有持分としつつ、各住戸の専用使用部分を取り決めている形態や、区画ごとに分筆して個別の敷地として登記している形態など、複数のパターンが存在します。
登記事項証明書には、共有持分の割合や、敷地権の内容、専有部分の範囲などが記載されるため、売却前に自分の不動産がどのような形で権利設定されているかを確認することが欠かせません。
こうした権利関係の違いは、買主の理解度や金融機関の評価にも影響するため、早い段階で整理しておくことが望ましいです。

さらに、連棟住宅を売却する前には、建築基準法上の条件を満たしているかどうかも必ず確認する必要があります。
建築基準法では、原則として建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ新たな建築ができないとされており、この接道義務を満たさない敷地は、原則として再建築ができない扱いとなります。
連棟住宅のなかには、敷地の一部だけが細く道路に接しているものや、通路状の部分を数戸で利用しているものもあり、再建築の可否が将来の資産価値に大きく関わります。
売却前には、建築確認時の資料や図面、現況の接道状況などを専門家に確認してもらい、再建築の可否や制限内容を明らかにしておくことが、安全な取引につながります。

連棟を売却しにくくする要因と価格への影響

連棟住宅や長屋建は、一般的な一戸建てと比べて住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
隣家と構造が一体であるため、金融機関は担保としての処分のしやすさや再販価値を慎重に見極めるからです。
特に再建築が難しい可能性がある連棟は、融資対象外と判断されることもあるとされています。
その結果、現金で購入できる人や投資家など一部の層に買主が限定され、売却までに時間がかかりやすくなります。

また、建築基準法の接道義務を満たしておらず再建築不可となる連棟は、通常の再建築可能な住宅より売却価格が下がりやすいと報告されています。
公表されている調査事例では、同じような立地条件でも再建築不可物件の成約価格が一般的な物件のおおむね6～8割程度にとどまる傾向が示されています。
さらに、老朽化が進み大規模な修繕や建て替えが前提となる場合、解体費用や工事の手間を見込んで、買主は価格交渉を行うことが多いです。
このように、再建築の可否や建物状態は、連棟売却の査定額を左右する大きな要素になります。

さらに、連棟住宅では隣家との物理的なつながりや権利関係が、市場での評価に直接影響します。
切り離し工事が必要な構造であったり、解体や外壁工事に隣家所有者の同意が不可欠であったりすると、将来の工事リスクを懸念して購入をためらう人が増えます。
隣家との合意形成が難しい、あるいは過去の取り決めが不明瞭といった事情も、買主にとっては不確定要素となり価格を押し下げる要因になります。
そのため、隣家との関係性や工事の可否は、売却活動を始める前に整理しておくことが重要です。

連棟の売却方法を比較｜状況別の選び方

連棟住宅を売却する際は、まず「建物を現状のまま売るか」「切り離し工事や解体を行ってから売るか」を比較して検討することが大切です。
現状のまま売却する場合は工事費用の負担が不要ですが、住宅ローンの利用が難しい買主が多く、購入希望者が限定される傾向があります。
一方で、切り離し工事や解体を行ってから売却する場合は、一般的な一戸建てや更地として市場に出せる可能性があり、買主の選択肢が広がることが多いです。
ただし、工事の可否や費用は構造や権利関係で大きく変わるため、事前に建築や法令の制約を必ず確認する必要があります。

連棟の売却ルートとしては、一般の個人への売却のほか、空き家対策に取り組む公的制度や支援事業を活用する方法があります。
国土交通省は、空き家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、特定空家等の除却や利活用を後押しする各種事業を設けており、自治体によっては除却費用の一部補助などを行う制度もあります。
また、連棟特有の権利関係や再建築可否は個別性が高いため、不動産や建築に精通した専門家へ早めに相談し、最適な売却時期や方法を一緒に検討していくことが重要です。
それによって、無理のない資金計画を立てながら、将来のリスクを抑えた売却方針を選びやすくなります。

相続により取得した連棟や、長期間空き家となっている連棟を売却する場合は、一般の売却よりも手続きや確認事項が増える傾向があります。
空き家については、住宅・土地統計調査でも種類別に把握されており、売却用の住宅やその他の空き家として分類されていることから、適切な管理や処分が社会的にも重視されています。
相続登記の未了や共有者間の意見の対立があると売却が進まないため、登記名義の整理や遺産分割協議書の準備など、法的な手続きを早めに進めることが欠かせません。
さらに、老朽化が進んだ空き家は、空き家法上の管理不全空家等や特定空家等に該当するおそれもあるため、自治体の窓口や専門家と相談しながら、除却も含めた売却方針を検討することが望ましいです。

連棟売却をスムーズに進めるためのチェックリスト

連棟住宅を円滑に売却するためには、まず所有関係や建物の状況を客観的に示せる資料を整理しておくことが重要です。
具体的には、登記簿謄本や建築確認関係書類、設計図書、過去の増改築に関する資料などが挙げられます。
これらの書類は、再建築の可否や接道状況、構造上の安全性を判断するうえで、不動産取引の実務で広く用いられています。
また、空き家や老朽化した長屋建については、自治体や統計資料が示すように腐朽・破損の有無が市場性に影響しやすいため、その点を裏付ける資料も整理しておくと安心です。

連棟住宅の売却では、建物がつながっているという構造上の事情から、隣家への配慮が欠かせません。
建物を切り離す工事や解体を予定する場合は、界壁の補修や足場設置などで隣家の敷地や建物に影響が及ぶため、事前の説明と同意取得が事実上必要となる場面が多いとされています。
一方で、建物を現状のまま売却するだけであれば、所有権の処分として民法上認められる範囲で進められるのが一般的であり、必ずしも一律に同意書が求められるわけではありません。
そのため、どの段階でどのような影響が生じるのかを整理し、隣家にとっての不利益をできるだけ具体的に説明しながら、書面で合意内容を残しておくことが望ましい進め方です。

さらに、査定依頼から契約・引き渡しまでの全体的な流れを事前に把握し、自分に必要な準備を時系列で整理しておくと、手続きがぐっと進めやすくなります。
一般的には、連棟特有の権利関係や接道状況、再建築の可否などを確認したうえで査定を受け、価格の目安を踏まえて売却方針を固めるという順序が多くみられます。
その後、購入希望者との条件調整や重要事項の説明、契約、決済、引き渡しへと進みますが、連棟の場合は途中の段階で隣家との協議や合意形成が必要になることがあるため、通常の一戸建てよりも時間に余裕を持ったスケジュールを意識することが大切です。
特に、空き家や老朽化した建物では、接道義務を満たさず再建築不可となる可能性もあるため、建築基準法に基づく制約を早めに確認し、その結果を踏まえて売却戦略を検討することが求められます。

まとめ

連棟住宅の売却は、構造や権利関係、再建築可否などの条件によって、取れる方法も価格も大きく変わります。
自己判断だけで進めてしまうと、価格を下げ過ぎたり、あとから隣家とのトラブルに発展するおそれもあります。
当社では、連棟ならではのリスクとメリットを整理しながら、現状売却・切り離し・解体など複数の選択肢を比較し、最適な売却方法をご提案します。
「うちの連棟はどう売るのが得か」を具体的に知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。