相続した家を売りたい人必見？手続きの流れと注意点を解説

相続した家を売りたい人の全体手順

相続した家を売りたい場合は、「相続に関する手続き」と「家を売る手続き」が段階的に続いていきます。
まず、遺言書の有無を確認し、相続人と相続財産を確定したうえで、誰が家を取得するかを話し合う遺産分割協議を行います。
その結果にもとづき、法務局で相続登記を申請して名義を相続人に変更してから、売却の準備に進みます。
このように、名義が被相続人のままの状態では売却ができないため、初めに相続関係を整理することが大切です。

通常の不動産売却は、すでに所有者が確定している前提で査定や売却活動を進めていきます。
一方で、相続した家の売却では、相続人の確定、遺産分割協議、相続登記などの「相続ならではの手続き」を先に済ませる必要があります。
とくに、令和6年4月からは相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内など、一定の期限内に名義変更を行わなければなりません。
そのため、相続人同士の話し合いを早めに始めておくことが、円滑な売却への第一歩になります。

全体のスケジュール感としては、相続人や財産の確認と遺産分割協議に数週間から数か月、相続登記の申請と完了までにさらに数週間程度を見込むのが一般的です。
その後、名義変更が完了してから査定や売却活動を始め、買主との契約から引き渡しまでを含めると、売却手続きに数か月かかることがあります。
売却後には、譲渡所得が発生した場合に確定申告が必要となり、申告期限は売却した年の翌年2月16日から3月15日頃までと定められています。
このように、「相続手続き」「売却手続き」「確定申告」という三つの流れを意識しながら、余裕を持って準備を進めることが重要です。

相続した家を売る前に確認したい名義・相続手続きの基本

相続した家を売る前には、まず誰がその家を受け継ぐのかを家族で明確にしておくことが大切です。
そのためには、戸籍謄本などを集めて相続人を確認し、遺言書の有無を家庭裁判所の検認手続きも含めて確かめます。
そのうえで、相続人全員で遺産分割協議を行い、家を誰が取得するか、持分をどう分けるかを話し合い、遺産分割協議書にまとめておくと、後の登記や売却がスムーズになります。

相続人と家を引き継ぐ人が決まったら、不動産の名義を被相続人から相続人へ移す相続登記を行います。
相続登記は、令和6年4月1日から相続したことを知った日から3年以内に申請することが法律上の義務となっており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の可能性があります。
これに対し、相続人申告登記は、相続登記が期限内に難しい場合に相続人であることだけを申し出て義務を一時的に果たせる制度ですが、この登記だけでは家を売却することはできず、売却には最終的な相続登記が必要です。

また、相続した家の土地と建物で名義が異なっている場合や、複数人の共有名義となっている場合は、売却前に登記簿で所有者や持分を確認しておくことが重要です。
共有名義の場合、売買契約や所有権移転登記には、原則としてすべての共有者の同意と署名押印が必要になるため、早めに連絡を取り合い、将来の売却方針を共有しておくと手続きの停滞を防げます。
さらに、農地や森林を含む土地を相続した場合は、市町村への相続に伴う届け出が義務づけられているため、登記とあわせて忘れずに確認しておくことが大切です。

相続した家を売りたい人が知るべき税金と特例

相続した家を売るときには、まず「相続でかかる税金」と「売却でかかる税金」を分けて考えることが大切です。
相続の段階では、財産の合計額が一定額を超える場合に相続税の申告と納税が必要になり、その期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内と定められています。
一方で、相続した家を実際に売却すると、売却益に対して譲渡所得税と住民税が課され、これらは他の所得と区分して計算されます。
それぞれの税金の性質とタイミングを理解しておくことで、資金計画や売却時期の検討がしやすくなります。

相続税は、相続で取得した財産全体の価額が基礎控除額を超える場合に申告が必要であり、期限内に申告書を提出しなければなりません。
これに対して、相続した家を売却したときの譲渡所得は、売却代金から取得費や諸経費を差し引いた金額が対象となり、その年分の所得として確定申告で申告します。
譲渡所得の申告期限は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間とされており、原則としてこの間に申告と納税を行います。
こうした申告期限を把握しておくことで、後から慌てることなく、落ち着いて売却や納税の準備を進めることができます。

相続した家の売却では、要件を満たせば税負担を軽減できる特例が用意されていることも重要なポイントです。
代表的なものが、被相続人が住んでいた家やその敷地を一定の期間内に売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合などは最高2,000万円）まで控除できる特別控除です。
この特例は、相続により取得した空き家の売却を促すことを目的としており、対象期間や建物の状況などに細かな条件があります。
また、リフォームを行う場合や他の特例との組み合わせには制限もあるため、利用を検討するときには、事前に最新の条件を確認することが大切です。

相続した家を売りたいときのリスク管理と相談のポイント

相続した家を長期間そのままにしておくと、建物の劣化だけでなく、思わぬ費用負担や近隣トラブルにつながるおそれがあります。
特に、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」や「特定空家」に認定されることがあり、自治体から指導や勧告を受ける対象となります。
その結果、固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地にかかる固定資産税が大幅に増える可能性も指摘されています。
こうしたリスクを避けるためにも、相続した家は早めに方針を決め、計画的に売却や管理を進めることが重要です。

次に、売却前に行っておきたい具体的な準備として、家財整理や建物・土地の状況確認があります。
家の中の家財は、相続人全員の合意を得ながら処分方法を決めておくと、売却条件の調整がしやすくなります。
さらに、敷地の境界が不明確な場合は、測量や境界確認を行うことで、売買契約の段階でのトラブルを防ぎやすくなります。
あわせて、雨漏りや構造上の不具合など建物の状態を把握しておくと、売却時の説明が明確になり、引き渡し後の紛争防止にもつながります。

また、相続登記や税金の扱いに不安がある場合は、公的な相談窓口を積極的に活用すると安心です。
相続登記に関する手続きは、法務局で相続登記の申請方法や必要書類の案内を受けることができます。
税金については、国税庁の案内や税務署の相談窓口で、相続した家を売却した場合の譲渡所得や特例の適用可否などを確認することができます。
さらに、空き家全般の管理や活用に関しては、国土交通省や各自治体が空き家対策の特設ページやガイドブックを公表しており、基礎知識や相談先を調べる際に役立ちます。

まとめ

相続した家を売りたいときは、まず「誰が相続するか」を決めて名義を整理し、そのうえで売却手続きに進むことが大切です。
相続登記や相続税・譲渡所得税など、期限のある手続きや税金も多く、自己判断だけでは見落としが生じがちです。
また、空き家のまま放置すると固定資産税や管理の負担、近隣トラブルなどのリスクも増えてしまいます。
当社では、相続手続きの流れから売却の進め方、特例の活用まで、お客様の状況に合わせて分かりやすくサポートいたします。
相続した家の扱いに少しでも不安や迷いがあれば、ぜひ一度お気軽にご相談ください。