戸建て売却時の諸費用一覧は何がある？費用目安や注意点も紹介
戸建てを売却する際、「いったいどのくらいの費用がかかるのか」「税金はどのように計算されるのか」と悩まれる方は多いものです。はじめての売却では、知らずに余計な出費が発生してしまう心配もあるかもしれません。この記事では、戸建て売却に必ずかかる代表的な諸費用から、必要に応じて発生する追加費用、税金のしくみまで分かりやすく解説します。事前準備のコツもご紹介しておりますので、安心して売却準備を進めていただけます。
戸建て売却に必ず発生する基本的な費用一覧
戸建てを売却するとき、まず発生する主な費用を整理しておくことが大切です。以下の表に、代表的な項目をまとめました。
| 費用項目 | 内容 | おおよその目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 販売を依頼した不動産会社への報酬。上限額は法律で定められています。 | 売却額×3％＋6万円（税抜）＋消費税が、400万円超の取引での上限相当です。 |
| 印紙税・登録免許税など | 売買契約書に貼る印紙税や、抵当権抹消の際の登録免許税が必要です。 | 登録免許税は不動産1個につき1,000円程度。 |
| 住宅ローン関連費用 | ローン残高を一括で返済する際の繰上返済手数料および、抵当権抹消のための司法書士報酬。 | 繰上返済手数料は1万〜5万円前後、司法書士手数料は1.5万〜2万円程度。 |
詳しく見ていくと、まず仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、たとえば売却額が400万円を超える場合、「売却額×3％＋6万円（税抜）」が上限の目安となります。そこに消費税が加算されますので、ご注意ください。一般的にはこの上限額がそのまま相場とされる場合が多いです。ですます。
次に契約・登記に関する費用として、売買契約書に貼付する印紙税や、抵当権抹消のための登録免許税があります。登録免許税は、不動産1個あたり1,000円程度が相場となります。
さらに住宅ローンが残っている場合には、ローンを完済するために「繰上返済手数料」が発生します。この手数料は金融機関や手続き方法によって異なりますが、おおむね1万円から5万円程度が目安です。また抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合、報酬相場は1万5,000円から2万円程度とされています。
譲渡所得に関わる税金とその仕組み
戸建てを売却して譲渡所得が発生した場合には、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。税率は所有期間により異なり、所有期間が5年以下（＝短期譲渡所得）の場合は所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％の合計39.63％となります。一方、5年超（＝長期譲渡所得）の場合は、所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％の合計20.315％です。
| 所有期間 | 税率（所得税＋復興＋住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63％ |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315％ |
上表のとおり、保有期間が長いほど税率は大幅に低下しますので、売却のタイミングを検討するうえで重要な要素です。
なお、譲渡所得がゼロあるいはマイナスの場合（取得費等が譲渡収入を上回る場合）は、そもそも課税対象とならないため、確定申告不要となるケースもあります。
例えば、譲渡価額が取得費や諸費用を下回った場合には譲渡所得が発生せず、その年の確定申告は不要となります。
さらに、3,000万円の特別控除という制度があります。居住用戸建てを売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。控除後の所得がゼロ以下になれば、課税対象とはならず、税額が大幅に減ります。
| 制度名 | 内容 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除（居住用戸建てに該当する場合） |
この制度は所有期間に関係なく利用可能で、多くの売却で節税効果が期待できます。
加えて、居住用財産の所有期間が10年を超える場合には、「軽減税率の特例」が適用可能です。譲渡所得6,000万円以下の部分については所得税10.21％・住民税4％の合計14.21％、6,000万円を超える部分は通常の20.315％が適用されます。3,000万円特別控除との併用も可能で、併用すればさらに税額を軽減できます。
| 所有期間 | 税率（軽減税率適用時） |
|---|---|
| 10年超（6,000万円以下の部分） | 14.21％ |
| 10年超（6,000万円超の部分） | 20.315％ |
必要に応じて発生する追加費用一覧
戸建てを売却する際、状況によっては以下のような追加費用が発生することがあります。まず、境界が未確定な土地では、境界を明示するために土地家屋調査士による測量が必要です。確定測量の相場はおおよそ５０万～１００万円程度ですが、私道に面した場合や立会いが必要となる場合などは、費用が６０万～８０万円、さらには数百万円になることもございます。複雑な形状や広い面積の土地では、測量費用がより高額になるケースもあります。
次に、内覧前の印象向上のために実施するハウスクリーニングやインスペクション、さらに購入後の安心材料となる瑕疵担保保険の費用です。ハウスクリーニングでは水回りなど重点的に行う場合、浴室・キッチン・洗面所などで各１万５千円～２万５千円程度、３～４ＬＤＫ全体で６万～１３万５千円程度が相場です。 インスペクション（建物状況調査）は、戸建てで約４万５千円～６万５千円程度、延床面積によって若干異なります。 瑕疵担保保険の付保にはインスペクション合格と新耐震基準適合が条件となり、費用相場は４万～６万円程度です。
最後に、解体費用や引っ越し費用についてです。築古戸建ての場合、更地として売却するために解体を求められることがあります。構造や規模に応じた相場は、木造で坪単価約３万～５万円、３０坪なら９０万～１５０万円程度、鉄骨造・鉄筋コンクリート造ではより高額になります。 また、現住居からの引っ越し費用は、ご家族数や距離、時期により変動しますが、４人家族程度で１５万～２０万円程度が目安です。繁忙期にはさらに増加する可能性がございます。
以下に、上記費用を整理した一覧表をご覧ください。
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 測量費 | 境界確定のための確定測量（土地家屋調査士依頼） | ５０万～１００万円（私道や複雑地形ではさらに上昇） |
| ハウスクリーニング・インスペクション・瑕疵担保保険 | 内覧準備・安心材料のための清掃・調査・保険付保 | 清掃：６万～１３万５千円、調査：４万５千～６万５千円、保険：４万～６万円 |
| 解体費用・引っ越し費用 | 建物解体及び転居に伴う諸費用 | 木造３０坪：約９０万～１５０万円、引っ越し：約１５万～２０万円 |
費用総額の目安と売却準備のスケジュール感
戸建て売却にかかる諸費用は、売却価格の約４％から７％が一般的な目安です。たとえば３，０００万円の売却なら、最低でも百万円以上の費用が必要となるケースが多く見られます。これは仲介手数料、印紙税、登記関連、住宅ローン関係費、その他の支出を合算した額です。ズバット不動産売却によると、売却金額の５〜７％が目安とされていますし、スマイル売買も４％前後と記しています。
具体的な費用目安を表にまとめると、以下のようになります。
| 費用項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×３％＋６万円＋消費税 | 例：３，０００万円なら約１，０６万円（税込） |
| 登記／印紙など | 印紙税・抵当権抹消登記・司法書士報酬など | 印紙税は１〜数万円、登記関連は合計数千円～数万円 |
| その他費用 | 測量費・解体費・ハウスクリーニングなど | 数十万円～百万円以上となることも |
次に、売却準備を効率よく進められるスケジュール感をご提案します。まずは売却価格を想定し、そこから仲介手数料や印紙税など必ずかかる費用を概算計算してください。続いて、住宅ローンの残債がある場合は繰上返済手数料や抵当権抹消費用も確認しましょう。さらに、測量や解体、クリーニングなど条件によって発生する可能性のある費用も早めに見積もりを取得するのが望ましいです。
たとえば、売却検討を始めてから契約・引渡しまでの流れを整理すると、以下のような形になります。
- 売却価格を仮設定して必要諸費用を概算する
- ローン残債やそれに伴う手数料を確認
- 境界確定や解体の必要性を不動産会社に相談し、見積もりを取得する
- ハウスクリーニングや測量など、条件に応じた作業の準備を進める
- 各種費用が明確になったら資金計画を立て、スケジュールを管理する
こうした事前準備により、不測の支出や慌ただしさを避け、効率よく売却を進めることができます。資金の流れやタイミングも把握でき、安心して売却活動を進められるでしょう。
まとめ
戸建ての売却には、仲介手数料や各種税金、住宅ローン関連費用など多くの諸費用が発生します。これらに加え、必要に応じて測量費やクリーニング費用、解体費用などがかかる場合もあるため、売却時は全体像をしっかり把握しておくことが大切です。費用の総額は売却価格の数％程度を見込んでおくと安心です。早めの費用見積りや計画的な準備が、納得できる売却へとつながります。不明点は専門家に相談しながら、着実に進めていきましょう。
