4.利回りについての考え方
このガイドページを作成するにあたって、最近気づいたことが１つあります。
いろいろな立場の方が不動産投資について書籍や雑誌記事、
あるいはホームページなどで考え方を述べられています。
そのほとんどの方の考え方の基本は、その不動産の収益性をみる、
つまり「利回り」をみるわけですが、統一的な見解はこうです。
「"表面利回り"だけでなく"実質利回り"をチェックしましょう」ということです。
当サイトでもまったく異論はないのですが、
「表面利回り」の計算方法は下記に示しますが、
いたってシンプルで簡単に計算できます。
ところが「実質利回り」の計算方法が人によってずいぶん違うのです。
そこで、弊社では最大公約数的な計算式を皆さんに提示してもいいのですが、
エンドユーザーの皆さんが理解しやすく、
その場面でより「実践的」な考え方に近い計算を行っています。
場合によっては計算方法が違うじゃないかと
おしかりを受けそうな部分もあえて違ったまま掲載しています。
【表面利回りベース】
当サイトでの「利回り」表示は原則的に下記の計算式に基づく
「表面利回り」ですのでご留意ください。
年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り
物件価格1,000万円の物件を月10万円（年額120万）で賃貸に出せば、
120万÷1,000万×100＝12 これを％表示したものが「表面利回り」です。
【確定的な管理費・修繕積立金などを差し引く】
ただ、このままでは、本当に実際にかかる費用と収入のバランスが
わかりませんから、実際にかかる費用やリスクを考慮して計算するのが
「実質利回り」になります。
ところが、管理費や修繕積立金は比較的固定的ですから算入しやすいですが、
購入時には金額が確定しない諸経費や固定資産税・都市計画税が実際には発生します。
【ローンの支払額・支払期間・稼働率などを変えてシュミレーション】
ローンを組む予定の場合、これも収支計算に入れます
（変動金利の場合当然数値が変わってきます）。
また、空き室が出た場合の募集経費や臨時の修繕があったら
これも計算に入れなければなりません。
さらにアパートや一棟売りのマンションなどの場合稼働率（空き室率）も
考慮する必要があるでしょう。
【購入後の収支計算で本当の「実質利回り」がわかる】
ここまでくると、何が「実質利回り」なのか分からなくなっていまいます。
このため前述のように人によって「実質」の計算方法が
大きく違ってしまう結果となります。
実際のところ「実質利回り」は購入後1年以上経ってみなければ
正確な計算はできないというのが正解です。
ですから、購入物件の種類や方法に応じて確定的な要素をベースに
シミュレーションを試みたほうが無駄がないでしょう。
ちなみに「10％の利回りの物件は10年で自分の物になるということだから
10年ローンを組めばいいかな」とか、
「この物件は安かったけどあまり人気がなさそうだから
8割入居していればいいかな」といった発想が
まったく計算上なりたたないという事がすぐに分かりますので、
不確定要素が多くても、収支のシミュレーションは
必ずやっておいたほうがいいでしょう。
で、「実際どうなのよ？」と聞かれたときにあなたはどう答えますか？
本当の答えはその投資物件の売却が完了しないと出ません。
収益性重視の不動産投資だからといって、
うまく回したつもりでいても結局損だった、
また逆になんかずっと赤字だったけど、
結局かなり儲かったというケースは充分考えられます。
すぐに売却予定はなくても数年後の市場価格の予測も
併せて立てておいたほうがいいでしょう・・・
