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8.管理・メンテナンスの知識

投資物件の管理は、もちろん自分で行うこともできますが、
一般的には管理会社に委託するのが普通です。
不動産の管理は入居者募集業務、日常のメンテナンス管理業務、
解約・退出時の業務、契約の更新業務と多岐にわたっており、
経験と知識が要求される仕事です。

主な委託形態は次の3つです。
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家主代行型 運営管理業務の一切を大家さんに代わっておこないます。
入居者の滞納や空き室が出た場合の保証はありません。
滞納保証型 家主代行型の業務に加えて、入居者の滞納があった場合、一定期間賃料
の保証をする契約です。
サブリース型 滞納があっても、空き室が出ても、賃料の保証をする契約です。
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会社によってメニューは様々ですが、保証が厚いほど当然手数料も高くなります。
一般的にはサブリース型で賃料の10~15%、滞納保証型は5~8%、
家主代行型は5~6%程度です。


【入居者の退室時のリフォーム費用の目安】
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壁・天井クロス張り替え m2@1,000円~1,500円 床面積の倍程度必要。
フローリング補修 m2@4,000円~5,000円程度
クリーニング費用 2~3万円
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トータルで賃料の1~2ヶ月程度になります。


【故障・老朽化に伴う修繕費用の目安】
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本体交換 50,000円~100,000円
借入元金・利息 ドレーンホース清掃 10,000円前後
リモコン交換 5,000円~10,000円
管理(業務委託)費 本体交換 80,000円~150,000円
ゴムフロート交換 10,000円前後
トイレ 便座交換 10,000~20,000円
ボールタップ交換 10,000円前後
蛇口 パッキン交換 5,000円~10,000円
網戸 網戸の張替え 10,000円~20,000円
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いずれの場合も依頼する業者によって、
金額はかなり違ってきますので見積もりをとって比較しておくことは必要でしょう。

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