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5.投資不動産の選び方

不動産投資は、ライフステージや生活環境、
ご自身のライフスタイルによっていろいろな運用方法があります。
まずは、ご自身の投資スタイルの方向性を決めておきましょう。

【Step1.自分の投資スタイルを決める】とりあえず「大家さん」になってみたいのか、
とにかく「不労所得」をたくさん稼ぎたいのか、
ご自身の投資スタイルをきめます。
ライフステージ別におおまかなモデルケースにそった
ガイド(ライフステージ別のご案内)がありますので、
まだご覧になっていない方はぜひ参照してみてください。

また、同時にひと通りの不動産投資の学習はしておいたほうがいいでしょう。
そこでちょっと注意していただきたいのは、
書籍などを参考にされる場合、
書いている人の立場ですすめている投資スタイルや内容がかなり違いますから、
複数の情報源を参考にするようにしてください。

【Step2.予算と物件のタイプを決める】
ある程度学習すれば、自分がどのくらいの予算で、
どの辺で、どのタイプの物件を探せばいいのか分かってきますので、
ワンルームなのか、アパート経営なのか、それとも都心のビルがいいのか、
物件のタイプを絞り込んでいきます。

【Step3.投資物件を探す】
エリアと物件のタイプ、予算が決まれば、
後はいかにこまめに情報のチェックをして
少しでも希望条件に合う物件を探し出すか、まさに腕の見せ所です。
インターネット上で探す場合は当サイトの物件検索を実際にやってみてください。
投資用の物件には「利回り」が表示されていますので、
利回り順に並べ替えてみるなどの工夫もしてみてください


物件選びのポイント
・1.エリアの選択
最初は自宅や勤務先などいわゆる「地縁」があって
沿線の様子が想像できるところから探してみたほうが
感じがつかみやすいでしょう。
慣れてきたら少し探すエリアを広げてみます。

注意したいのは、利回りばかりに囚われていると、
人気のない辺ぴなところに行きついてしまうことが多くなるということです。
賃貸料の相場は売買価格の下落に比べ動きが緩やかなので、
地方や不人気エリアでは売買価格が安く賃料が高い状態
(つまり利回りが高い)になります。
ですから利回りは人気エリアではむしろ低くて当然なのです。

利回りでエリアを探すのではなく、
同じ条件のエリアの中で利回りの高い物件を探すというスタンスが大切です。
また、そのエリアの将来性をみるには、
人口動態をチェックしておくといいでしょう。
理想的には全体的に人口が微増していて、
労働力人口の比率が少しずつ高くなっているようなところがいいと思います。

・2.築年
新築は利回りからみるとかなり不利(詳細はこちら)ですが、
中古で同じ条件ならばより新しいほうがベターです。
あえて区切るとすれば、1981年(昭和56年)以降に建てられた物件かどうかです。
この年に建築基準法の改正があり、新耐震設計法が施行されました。
これ以降に建てられた物件であれば一応安全性は確認されています。

・3.設備/仕様
間取りに関していえば、広さは年々拡大してきており、
借り手のニーズも広さが優先される傾向は強いですが、
投資用で探すことを考えるとワンルームで20㎡以上が
付加価値要素として加点の対象となるくらいでしょう。
実際にはそれ以下のほうが多いくらいだと思われます。

設備に関しては、最近特に借り手のニーズが高いのがセキュリティです。
オートロックや防犯カメラなどの設置がされているかどうかは
外からもわかりますからチェックしておきましょう。

・4.駅からの徒歩距離・周辺環境
ワンルームの場合、日当りや環境よりも駅からの近さのほうが
優先される傾向があります。
また公共施設や公園などよりもコンビニなどの
商業施設の有無がポイントになります。

・5.管理/メンテナンス状況
一般的に30戸程度以上の総戸数があると、
管理人が常駐している可能性が高くなります。
総戸数が多く、空き室が少ないことを確認しましょう。
また外装や設備のグレードは、
自分で数多くの物件を見て回るうちにレベルが分かるようになってきます。

とにかく、物件を見ておくことは重要です。
購入前に必ず現地に足を運び周辺環境や管理・メンテナンス状況などを
チェックするようにしましょう。

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